专家观点：2011年商业地产政策前瞻

　　“4.15调控”、“限购令”、“加息”“提高二套房贷款比例”等系列调控政策的推出，使去年整个房地产市场发生了大的变化，楼价不降反升、商业地产浮出水面等都与调控不无关系。

　　徘徊在新年的门槛，业界对明年调控方向充满了谨慎与各种预测，市场层面，有人在年前买铺，有人准备年后才出手。行家对今年整体的调控方向有什么看法呢？

　　“限外令”对商业地产是误伤
　　韩世同 北大公共经济研究中心研究员

　　房产税已经箭在弦上，其他的还不清晰。不过，商业地产跟住宅市场存在一定关联，但实际影响并不大。近年来的房地产调控，都是针对住宅市场，商业地产可以说是“被保护”的对象。不过，前段时间的“限外”的确对商业地产有所误伤。

　　2011年的房地产调控政策的出台，不宜影响商业地产的发展。因为商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，并不影响民生的居住问题。

　　分析起来，目前的房地产市场需求有三种，一种是首次住房需求，另一种是改善型需求，再次就是投机性需求。针对房地产的政策调控，也应该为不同的需求寻找到不同的出口。“我认为，首次置业应该去鼓励，保持优惠利率等；改善型需求不应征收惩罚性利率；三套可以限贷；四套就应该限购，并为这部分需求找到释放的出路。”

　　政府还应适当鼓励商业地产的发展。“现在市场上有许多投资性的需求，需要找到一个出口。发展商业地产，能为房地产投机性投资资金，找到一个分流的渠道，为住宅市场‘散热’。”

　　调控对商业地产是利好
　　王先庆 广东商学院流通经济研究所所长

　　2010年中国房地产进入深入调控的一年，预计今年的房地产将是调整进一步强化的一年。“不过这种调控的强化，主要是针对住宅市场，行业地产、旅游地产、文化地产这些都是支持发展的，会是发展的一年。”

　　目前造势很大的房产税推出，对商业地产也将会是利好，因为商业地产的房产税已经征收。住宅的房产税推出，势必会影响部分投资者的心态，转而关注商业地产。

　　商业地产界人士应抓住机遇年，找价值洼地，推动有潜力地产板块的投资发展。“价值洼地、潜力板块主要指二、三线城市，商业价值还未挖掘，是未来成长的重要领域。”

　　至于广州市场，商业地产人士应抓住城中村改造、旧厂房改造的机遇。“广州城市化深度推进改造，商业升级转型势在必行，是商业地产发展的大机遇。”

　　投资者不妨“多房”换“大铺”
　　朱辉 越秀城建兴业地产(工商铺)营运总监

　　“2011年楼市政策调整会是常态，我们已经做好心理准备。”

　　近年来对楼市的政策调整，对商业地产不止是没有负面影响，反而是一种促进。但去年11月初，住房和城乡建设部与国家外汇管理局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（下称《通知》），对外资购买商用物业进行了一定“限制”。“我们当时就有两单商铺和写字楼的外资购买申请，但最后不予受理。”

　　今年上半年，预计“限购令”及限外等政策还会继续，看市场表现，政策才会决定是否会“松绑”。

　　随着调控的继续收紧，物业税迟早也会推出，因此建议有多套住宅物业的投资者，将部分住宅卖掉，购买一套大面积的商铺。“因为物业税是根据套数而定，买大的商铺可以回避一定风险。并且，未来两年，商用物业价格都会比较笋，也是不错的投资选择。”

　　不过，商业地产专业性较强，投资不能太鲁莽，并且商业地产资源少，成交量低，投资商用物业考验投资者眼光、胆识。今年主题商场（专业市场）将会是一大亮点，值得投资者注意。

　　编辑：Devin